Właściciel wyodrębnionego lokalu mieszkalnego może zostać pozbawiony prawa własności w drodze przymusowej licytacji komorniczej na podstawie art. 16 ustawy o własności lokali.
Przepis przewiduje dwie niezależne podstawy do wystąpienia z takim żądaniem do sądu: długotrwałe zaleganie z zapłatą opłat należnych wspólnocie albo rażące lub uporczywe wykraczanie przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, czyniące korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym dla pozostałych mieszkańców.
Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego (wyrok z 13 lutego 2014 roku, sygn. akt V CSK 170/13) dysproporcja pomiędzy wielkością zadłużenia a rynkową wartością lokalu nie stanowi przeszkody dla uwzględnienia powództwa, a wspólnota nie ma obowiązku wcześniejszego prowadzenia bezskutecznej egzekucji z innych składników majątku dłużnika, na przykład z wynagrodzenia za pracę czy rachunków bankowych.
Ocena, czy okres nieregulowania opłat spełnia kryterium długotrwałości, zależy od decyzji składu orzekającego, który bada stabilność finansową budynku i postawę właściciela. Sądy weryfikują również zasadność zarzutów porządkowych, czego przykładem jest wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 8 listopada 2018 roku (sygn. akt I ACa 849/17), w którym oddalono powództwo, uznając hałas generowany przez trwający remont za przejściową niedogodność, a nie uporczywe naruszenie zasad współżycia sąsiedzkiego.
Procedura sądowa, zasady podziału sumy z licytacji i brak prawa do lokalu zamiennego
Wytoczenie powództwa w dużej wspólnocie mieszkaniowej wymaga uprzedniego podjęcia uchwały przez większość właścicieli obliczaną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Po uprawomocnieniu się wyroku nakazującego sprzedaż lokalu sprawa trafia do komornika, który organizuje licytację według reguł egzekucji z nieruchomości, wyznaczając cenę wywołania na pierwszym terminie na poziomie trzech czwartych sumy oszacowania sporządzonej przez biegłego.
Z uzyskanej kwoty komornik pokrywa najpierw koszty postępowania egzekucyjnego, a następnie roszczenia wspólnoty i pozostałych wierzycieli według kolejności ustawowej, przekazując byłemu właścicielowi wyłącznie ewentualną nadwyżkę kapitału. Zlicytowanemu właścicielowi nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego ani socjalnego, a prawomocne postanowienie sądu o przysądzeniu własności stanowi dla nowego nabywcy bezpośredni tytuł wykonawczy do przeprowadzenia eksmisji komorniczej bez konieczności wytaczania odrębnego procesu o opróżnienie lokalu.