Własność lokalu mieszkalnego nie wyklucza możliwości przymusowej sprzedaży nieruchomości w procedurze sądowo-komorniczej. Z danych Krajowej Rady Komorniczej za 2025 rok wynika, że w Polsce odnotowano 129 333 zajęcia nieruchomości, z czego 7377 postępowań zakończyło się sfinalizowaną licytacją, a 2666 sprzedaży zrealizowano przez internet.
Kluczowa zmiana proceduralna weszła w życie 5 grudnia 2025 roku na mocy nowelizacji Kodeksu postępowania cywilnego z 9 października 2025 roku, która wprowadziła licytację elektroniczną jako podstawowy, domyślny tryb sprzedaży nieruchomości w nowo wszczynanych egzekucjach. Tradycyjna forma publicznej licytacji na sali sądowej odbywa się obecnie jedynie na wyraźne żądanie wierzyciela, zgłoszone przed uprawomocnieniem się opisu i oszacowania lokalu.
Wbrew obiegowym opiniom prawo nie przewiduje automatycznej utraty mieszkania po trzymiesięcznej zwłoce w opłatach. Zgodnie z ustawą o własności lokali zaliczki na koszty zarządu regulowane są co miesiąca do 10. dnia, a wspólnota mieszkaniowa na podstawie art. 16 może pozwać właściciela o przymusową licytację lokalu dopiero przy długotrwałym zaleganiu z płatnościami lub w sytuacji rażącego, uporczywego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu.
Wytoczenie takiego powództwa wymaga uchwały właścicieli, a orzeczenie o sprzedaży w tym trybie pozbawia dłużnika prawa do lokalu zamiennego. Odmienne reguły dotyczą spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, gdzie podstawą żądania wygaśnięcia prawa w sądzie jest zaległość sięgająca co najmniej 6 miesięcy.
Ograniczenia kwotowe egzekucji z mieszkań, etapy postępowania i środki obrony dłużnika
W przypadku standardowego dochodzenia roszczeń pieniężnych z nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika obowiązuje próg ochronny. Zgodnie z Kodeksem postępowania cywilnego wierzyciel może żądać wyznaczenia licytacji, jeśli egzekwowana należność główna wynosi przynajmniej jedną dwudziestą (5 proc.) sumy oszacowania, co przy wycenie rzędu 600 tys. zł oznacza minimum 30 tys. zł długu, chyba że sąd zezwoli na sprzedaż z uwagi na brak innych składników majątku.
Po zajęciu nieruchomości komornik wzywa dłużnika do spłaty zobowiązania w terminie 14 dni. Dopiero po bezskutecznym upływie tego czasu następuje opis, oszacowanie oraz publikacja obwieszczenia o licytacji. Cena wywoławcza wynosi 3/4 wartości szacunkowej w pierwszym terminie oraz 2/3 w drugim przetargu, przy czym pełna spłata długu wraz z kosztami przed zamknięciem licytacji obliguje organ do umorzenia egzekucji.
Przepisy nakładają na dłużnika obowiązek bieżącej weryfikacji pism urzędowych, ponieważ termin na zaskarżenie nakazu zapłaty wynosi co do zasady dwa tygodnie od doręczenia. W sytuacji pogorszenia sytuacji finansowej właściciele oraz osoby posiadające spółdzielcze prawo do lokalu mogą skorzystać ze wsparcia socjalnego. W zaktualizowanej procedurze dodatków mieszkaniowych ogólnopolski próg dochodowy wynosi 3561,42 zł dla gospodarstwa jednoosobowego oraz 2671,07 zł na osobę w rodzinie, a przyznane środki pokrywają część bieżących zaliczek eksploatacyjnych, zmniejszając ryzyko powstania zadłużenia kwalifikowanego jako długotrwałe.