Czy deweloperzy zarabiają mniej w dobie pandemii?

Pandemia koronawirusa póki co nie wpłynęła zasadniczo na rynek nieruchomości. Ceny mieszkań nie uległy większym zmianom. Wielu ciekawi fakt, czy podczas pandemii deweloperzy tracą zyski…

Najgorszym okresem w mijającym 2020 roku, kiedy to spadki sprzedaży nieruchomości mieszkalnych w skrajnych sytuacjach sięgały nawet 60 proc., był drugi kwartał roku. Wyraźna zmiana i odbicie nastąpiło w trzecim kwartale – wynika z raportów banku centralnego a także pozostałych podmiotów zajmujących się badaniem rynku nieruchomości.

Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości (powszechnie znany jako Raport AMRON-SARFiN) za trzeci kwartał 2020 roku wskazuje, że w kontekście aktywności kredytowej finalny spadek popytu w całym 2020 roku nie musi być tak silny, jak pierwotnie zakładano.

„Wyniki akcji kredytowej po trzech kwartałach w postaci 151 tysięcy kredytów o łącznej wartości ponad 44 mld zł pozwalają na oszacowanie wyników zakładających spadek wartości o 6-7 procent oraz spadek liczby nowych kredytów o 11-12 proc. względem rekordowego wyniku roku 2020” – napisano w podsumowaniu raportu Amron-Sarfin, na który powołuje się serwis bankier.pl.

Ceny mieszkań są w Polsce cały czas stabilne, a w największych miastach, mimo pandemii, wręcz… rosną. Przykładowo w trzecim kwartale 2020 roku w Krakowie koszt metra kwadratowego mieszkania na rynku pierwotnym wynosił 8838 zł czyli o ok. 300 zł więcej w porównaniu do wcześniejszego kwartału i aż o ponad 1000 zł licząc rok do roku. Taki trend obserwuje się we wszystkich większych polskich miastach wojewódzkich.

Takie dane zachęciły deweloperów, po wiosennym zahamowaniu budów, do kolejnych inwestycji. Dane Amron-Sarfin pokazują, iż w trzecim kwartale 2020 do użytku oddano o 15,5 proc. mieszkań więcej niż w poprzednim roku, a liczba rozpoczętych budów wzrosła o 7 proc.

Jakie zyski mają deweloperzy w okresie pandemii?

Zajrzyjmy do raportu Narodowego Banku Polskiego za II kwartał 2020 r. z rynku mieszkaniowego. Uśredniony zysk netto na największych sześciu rynkach mieszkaniowych (bez zaliczania Warszawy, która jest pewnym ewenementem w skali kraju) a więc w Gdańsku, Gdyni, Krakowie, Łodzi, Poznaniu i Wrocławiu – wynosił blisko 20 proc. ceny mieszkań netto czyli nie uległ obniżeniu od 2016 roku.

Oczywiście były „złote czasy”, gdy marże te wynosiły nawet 30 proc. Jednak było to w okresie, gdy ziemia nie była tak droga jak dziś. Obecnie zakup gruntu pod budowę to nawet 35 proc. ceny transakcyjnej za mieszkanie.

Co wpływa na cenę metra kwadratowego?

Odpowiedź na to pytanie zależy od tego, o jakim rynku mówimy. W przypadku stolicy, gdzie cena netto metra kwadratowego oscyluje w granicach 9 tysięcy złotych, deweloper pobiera marżę w okolicach 2 tysięcy złotych netto tj. ok. 22 procent ceny metra kw. Zdecydowaną większość kosztów zawartych w cenie metra kw. mieszkania są to koszty jego budowy. W innych miastach wojewódzkich same koszty budowy są niższe.

Wysokość marż na przestrzeni lat od 2008 r. do teraz ulegała zmniejszeniu. I tak w 2008 roku średnia marża dewelopera w Warszawie zawarta w cenie netto 1 mkw. mieszkania stanowiła ok. 3000 zł, a dziś jest to – jak już wyżej wskazano – ok. 2 tys. złotych i to przy wyższych cenach za metr kw.