Akt notarialny nie wystarczy. Trzy miesiące i Polacy mogą tracić swoje nieruchomości

Posiadanie aktu notarialnego nie gwarantuje w polskim systemie prawnym absolutnej nietykalności nieruchomości w obliczu narastających zobowiązań finansowych. Odnotowuje się gwałtowny wzrost liczby licytacji komorniczych.

Proces egzekucyjny może zostać zainicjowany przez zarządcę nieruchomości już po trzech miesiącach zalegania z opłatami czynszowymi. Sąd rozpatruje wówczas wniosek w trybie upominawczym na posiedzeniu niejawnym, co oznacza brak obecności dłużnika podczas wydawania nakazu zapłaty.

Istotne zagrożenie dla właściciela stanowi konstrukcja prawna zwana fikcją doręczenia. Jeśli list polecony z sądu nie zostanie odebrany po dwukrotnym awizowaniu, uznaje się go za skutecznie dostarczony. Skutkuje to uprawomocnieniem się wyroku i otwarciem drogi do egzekucji komorniczej, nawet jeśli właściciel przebywał w tym czasie poza miejscem zamieszkania lub wynajmował lokal osobom trzecim.

Podstawy prawne

Szczególnym narzędziem dyscyplinującym jest artykuł 16 ustawy o własności lokali, określany mianem ostatecznej metody egzekucyjnej. Daje on wspólnocie mieszkaniowej prawo do żądania przymusowej sprzedaży lokalu w drodze licytacji, jeśli właściciel długotrwale zalega z opłatami lub rażąco i uporczywie narusza zasady współżycia sąsiedzkiego.

Prawo to zostało uznane przez Trybunał Konstytucyjny za zgodne z ustawą zasadniczą, ponieważ interes ogółu mieszkańców przeważa nad prawem własności jednostki. Warto zaznaczyć, że osobie eksmitowanej w tym trybie nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego ani zamiennego.

Procedura licytacyjna wiąże się z dotkliwymi stratami finansowymi dla dłużnika. Pierwsza licytacja komornicza rozpoczyna się od ceny wywoławczej stanowiącej trzy czwarte wartości oszacowania, a druga od dwóch trzecich. Po potrąceniu kosztów komorniczych oraz spłacie wierzytelności, właściciel otrzymuje jedynie ułamek rynkowej ceny nieruchomości. W miastach o wysokich cenach metra kwadratowego, takich jak Warszawa, różnica między ceną sprzedaży a realną wartością rynkową lokalu może sięgać nawet kilkuset tysięcy złotych.