Od 1 stycznia 2027 roku w budynkach wielolokalowych wejdzie w życie zreformowany system rozliczania kosztów ogrzewania, wprowadzony nowelizacją ustawy o efektywności energetycznej (Dz.U. z 2025 r. poz. 711).
Przepisy nakładają na wspólnoty oraz spółdzielnie mieszkaniowe dwa główne obowiązki: wyposażenie lokali w urządzenia pomiarowe ze zdalnym odczytem oraz wdrożenie minimalnej opłaty za ogrzewanie. Nowy mechanizm eliminuje możliwość uzyskania zerowego rachunku za energię cieplną przy całkowicie zakręconych grzejnikach. Zarządcy nieruchomości mają czas na dostosowanie wewnętrznych regulaminów do końca 2026 roku, jednak część podmiotów decyduje się na wdrożenie nowych zasad już w trakcie sezonu grzewczego 2025/2026.
Pierwszy filar reformy nakazuje instalację podzielników kosztów oraz ciepłomierzy umożliwiających odczyt danych bez konieczności wchodzenia do lokalu. Zmiana ta wyklucza potrzebę bezpośrednich wizyt inkasentów oraz eliminuje spory dotyczące wyliczeń szacunkowych w przypadku nieobecności lokatorów.
Jednocześnie zarządcy zyskują wgląd w zużycie ciepła na bieżąco w trakcie trwania sezonu grzewczego. Średni koszt wymiany aparatury, szacowany na 200–400 zł na mieszkanie, obciąża nieruchomość wspólną i jest rozliczany w ramach bieżących zaliczek eksploatacyjnych. Podzielniki nie mierzą energii w jednostkach fizycznych, lecz określają proporcjonalny udział danego lokalu w łącznym zużyciu budynku, co oznacza, że ewentualna kontrola instalacji wewnątrz lokalu wciąż wymaga odrębnej podstawy prawnej.
Walka ze zjawiskiem pasożytnictwa cieplnego i współczynniki wyrównawcze
Druga część zmian wprowadza obowiązkową opłatę minimalną, stanowiącą co najmniej 15 proc. kosztów zmiennych ogrzewania danego lokalu. Kwota ta jest naliczana niezależnie od wskazań liczników i stopnia zakręcenia zaworów grzejnikowych. Rozwiązanie odzwierciedla koszty utrzymania temperatury bazowej na poziomie około 16 stopni Celsjusza, przenikającej przez ściany i stropy z sąsiednich mieszkań. Mechanizm ma na celu ograniczenie zjawiska pasożytnictwa cieplnego, w ramach którego wyłączenie grzejników przez część mieszkańców wymuszało dogrzewanie budynku kosztem pozostałych lokatorów. Opłata nie ma charakteru sankcji ani mandatu, lecz wchodzi w skład standardowego rachunku obejmującego koszty stałe i zmienne.
Nowe regulacje kładą równolegle nacisk na stosowanie współczynników wyrównawczych wynikających z położenia lokalu w bryle obiektu. Pokoje usytuowane na narożnikach lub skrajnych kondygnacjach wykazują straty energii cieplnej przez przegrody zewnętrzne wyższe o 20–30 proc. w porównaniu z lokalami otoczonymi ze wszystkich stron przez sąsiadów. Uwzględnienie tych różnic w regulaminach rozliczeń zapobiega sytuacji, w której mieszkańcy lokali środkowych ponoszą dodatkowe koszty wynikające z niekorzystnego usytuowania architektonicznego innych części budynku.