Posiadanie aktu notarialnego ani brak obciążeń hipotecznych nie chronią właściciela lokalu przed przymusową sprzedażą nieruchomości w przypadku narastających zaległości finansowych. Według szczegółowych danych Głównego Urzędu Statystycznego podsumowujących stan na koniec 2024 roku w badanych zasobach mieszkaniowych w Polsce odnotowano 1 890 588 lokali z nieuregulowanymi opłatami, których łączne zadłużenie wraz z odsetkami osiągnęło kwotę 8,588 mld zł.
W budynkach zarządzanych przez wspólnoty mieszkaniowe problem dotyczył 660 089 mieszkań należących do osób fizycznych, generujących zaległości na poziomie 1,264 mld zł (średnio 1914 zł na lokal), podczas gdy w zasobach spółdzielczych zadłużonych było 856 272 lokali na łączną sumę 1,267 mld zł (średnio 1479 zł na lokal). W ujęciu regionalnym w skali kraju zaległości występowały w 15,2 proc. mieszkań osób fizycznych we wspólnotach oraz 24,9 proc. lokali spółdzielczych, natomiast w województwie mazowieckim wskaźniki te ukształtowały się na wyższych poziomach, wynosząc odpowiednio 21,6 proc. oraz 27,4 proc.
W polskim systemie prawnym do licytacji lokalu mogą prowadzić dwie odrębne ścieżki: standardowa egzekucja komornicza prowadzona na wniosek wierzyciela dysponującego tytułem wykonawczym lub tryb przewidziany w art. 16 ustawy o własności lokali (oraz odpowiednio stosowany na mocy art. 17[10] ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu).
W tym drugim przypadku, gdy właściciel długotrwale zalega z zapłatą należnych opłat albo rażąco narusza porządek domowy, wspólnota mieszkaniowa po podjęciu uchwały właścicieli może wytoczyć powództwo o sądową sprzedaż lokalu w drodze licytacji, przy czym wywłaszczonemu właścicielowi nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Przepisy nie definiują sztywnej granicy czasowej, takiej jak trzy czy sześć miesięcy, pozostawiając ocenę przesłanki długotrwałości sądowi, co wyklucza skuteczność symbolicznych, cząstkowych wpłat niemających wpływu na ogólny wzrost zadłużenia.
Ochronny próg egzekucyjny, ceny wywoławcze na licytacjach i reguły doręczeń pism
W przypadku powszechnej egzekucji komorniczej ustawodawca wprowadził w art. 952[1] Kodeksu postępowania cywilnego barierę ochronną dla lokali służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, uzależniając wyznaczenie terminu licytacji od osiągnięcia przez egzekwowaną należność główną co najmniej 1/20 (5 proc.) sumy oszacowania nieruchomości. Przy wycenie rzędu 500 tys. zł próg ten wynosi 25 tys. zł, przy 700 tys. zł stanowi kwotę 35 tys. zł, przy 900 tys. zł odpowiada sumie 45 tys. zł, a przy 1,2 mln zł osiąga poziom 60 tys. zł, aczkolwiek sąd może dopuścić licytację poniżej tego limitu ze względu na charakter wierzytelności, brak innych składników majątku lub w sytuacji zsumowania roszczeń kilku wierzycieli.
Sama licytacja komornicza rozpoczyna się od ceny wywoławczej równej 3/4 wartości oszacowania w pierwszym terminie, spadając do 2/3 sumy oszacowania w przypadku wyznaczenia drugiej licytacji, po czym uzyskane środki przeznacza się na pokrycie kosztów egzekucji oraz spłatę wierzycieli, a pozostałą kwotę przekazuje dłużnikowi.
Istotne modyfikacje zaszły także w procedurze doręczania korespondencji sądowej. Zgodnie z art. 139[1] Kodeksu postępowania cywilnego w przypadku nieodebrania przez osobę fizyczną pierwszego pisma procesowego wywołującego potrzebę obrony sąd może zobowiązać powoda do doręczenia przesyłki za pośrednictwem komornika, co eliminuje automatyczną fikcję doręczenia po dwóch awizach na tym wstępnym etapie, chyba że aktualność adresu pozwanego nie budzi wątpliwości. Obowiązek terminowego uiszczania zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną upływa co miesiąc do 10 dnia miesiąca z góry, a ignorowanie pism procesowych, wezwań i nakazów zapłaty prowadzi do uprawomocnienia orzeczeń, naliczania odsetek oraz obciążenia dłużnika kosztami sądowymi i egzekucyjnymi.