Polskie prawo przewiduje drastyczne, lecz w pełni legalne narzędzie pozwalające wspólnotom i spółdzielniom mieszkaniowym na doprowadzenie do przymusowej sprzedaży lokalu należącego do uciążliwego właściciela. Mechanizm ten, stosowany przez sądy w ostateczności, skutkuje bezpowrotną utratą prawa własności nieruchomości bez prawa do lokalu zamiennego, a uzyskane ze sprzedaży środki służą w pierwszej kolejności zaspokojeniu roszczeń wierzycieli.
Podstawy prawne umożliwiające wystąpienie z takim żądaniem zawarto w ustawie o własności lokali oraz ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, podstawą do skierowania sprawy na drogę sądową jest spełnienie przynajmniej jednej z trzech przesłanek: długotrwałego zalegania z opłatami należnymi zarządcy, uporczywego naruszania porządku domowego lub niewłaściwego zachowania właściciela, które czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym dla pozostałych mieszkańców.
W praktyce najczęściej wykorzystywana jest trzecia z wymienionych przesłanek, gdyż interpretacja uciążliwości może dotyczyć nie tylko zakłócania ciszy nocnej, ale także składowania odpadów w mieszkaniu czy innych działań zagrażających bezpieczeństwu sanitarnemu budynku.
Jak wygląda procedura?
Procedura w tym zakresie wymaga od spółdzielni lub wspólnoty zgromadzenia szczegółowej dokumentacji, obejmującej m.in. protokoły, pisemne skargi sąsiadów oraz dowody na uporczywość naruszeń. W przypadku wspólnot konieczne jest podjęcie uchwały przez właścicieli lokali, natomiast w spółdzielniach decyzję podejmuje rada nadzorcza, a pozew składa zarząd.
Sprawy te rozpatrywane są w trybie zwykłego procesu cywilnego, co zapewnia prawo do obrony oraz możliwość wniesienia apelacji. Istotne jest, że w orzecznictwie sądowym, w tym w wyrokach Sądu Najwyższego, wielokrotnie potwierdzano, iż nawet stosunkowo niewielkie, lecz długotrwałe zadłużenie może stanowić wystarczający powód do orzeczenia o licytacji mieszkania.
Po uprawomocnieniu się wyroku sprawę przejmuje komornik, który przeprowadza egzekucję nieruchomości zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania cywilnego. Z uzyskanej kwoty pokrywa się koszty sądowe, komornicze oraz wszelkie zaległości, a pozostała nadwyżka jest zwracana byłemu właścicielowi. Ze względu na skomplikowany charakter postępowań oraz dotkliwe skutki dla dłużnika, droga sądowa o nakazanie sprzedaży traktowana jest przez zarządców nieruchomości jako rozwiązanie ostateczne.
