Odpłatne zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat podatkowych rodzi obowiązek rozliczenia podatku dochodowego od osób fizycznych w wysokości 19 proc. uzyskanego dochodu.
Wbrew powszechnemu przekonaniu okres ten nie jest liczony od dnia podpisania aktu notarialnego, lecz od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie lokalu (np. zakup w lutym 2020 roku zwalnia ze zobowiązania podatkowego dopiero od 1 stycznia 2026 roku).
Podstawę opodatkowania stanowi dochód, czyli przychód pomniejszony o udokumentowane koszty jego uzyskania. Podatnicy mają jednak prawo do skorzystania z ulgi mieszkaniowej, która pozwala na całkowite lub częściowe zwolnienie z daniny w sytuacji, gdy środki ze sprzedaży zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe.
Warunki korzystania ze zwolnienia, terminy i deklaracja PIT-39
Aby skorzystać z ulgi mieszkaniowej, przychód ze sprzedaży należy wydatkować na kwalifikowane cele mieszkaniowe w terminie maksymalnie trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym dokonano transakcji. Katalog wydatków obejmuje m.in. zakup innego lokalu mieszkalnego, domu, gruntu pod budowę, prace budowlane i remontowe, a także spłatę kredytu hipotecznego wraz z odsetkami.
W przypadku wydatkowania tylko części środków zwolnieniu podlega proporcjonalna część dochodu obliczana według wzoru Ministerstwa Finansów, a całą transakcję należy wykazać w formularzu PIT-39 składanym od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po zbyciu.
Niewywiązanie się z warunków ulgi w ustawowym terminie skutkuje koniecznością korekty zeznania oraz zapłaty podatku z odsetkami za zwłokę. Odrębne reguły dotyczą nieruchomości nabytych w drodze spadku, gdzie pięcioletni okres biegnie od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca.