Prawo własności lokalu, mimo silnej ochrony, nie wyklucza ryzyka utraty nieruchomości w wyniku działań komorniczych lub roszczeń wspólnoty mieszkaniowej. Jednym z głównych zagrożeń dla właścicieli jest tzw. fikcja doręczenia, czyli uznanie pism sądowych za skutecznie doręczone mimo ich nieodebrania.
REKLAMA
Zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania cywilnego, dwukrotne awizowanie przesyłki sądowej i jej niepodjęcie w terminie skutkuje uznaniem pisma za doręczone, co otwiera drogę do uprawomocnienia się nakazu zapłaty bez udziału dłużnika. W takiej sytuacji właściciel może dowiedzieć się o toczącym się postępowaniu egzekucyjnym dopiero w momencie otrzymania zawiadomienia od komornika.
Proces prowadzący do utraty nieruchomości rozpoczyna się zazwyczaj po upływie trzech miesięcy zaległości w opłatach za mieszkanie. Wówczas zarządca nieruchomości, działając w imieniu wspólnoty lub spółdzielni, może złożyć wniosek o wydanie nakazu zapłaty w trybie upominawczym. Jeśli nakaz nie zostanie zaskarżony w ciągu 14 dni od daty doręczenia lub zaistnienia fikcji doręczenia, staje się prawomocny, co pozwala na nadanie klauzuli wykonalności i wszczęcie egzekucji.
Komornik, w przypadku braku możliwości zaspokojenia roszczeń z rachunków bankowych lub wynagrodzenia, może skierować wniosek o egzekucję z nieruchomości, co kończy się wyceną biegłego i wystawieniem mieszkania na sprzedaż w drodze e-licytacji. W pierwszej licytacji cena wywoławcza wynosi trzy czwarte wartości szacunkowej, a w drugiej dwie trzecie, co często prowadzi do sprzedaży lokalu znacznie poniżej jego realnej wartości rynkowej.
REKLAMA
Konkretne prawo
Odrębnym mechanizmem pozbawienia prawa własności jest artykuł 16 ustawy o własności lokali. Przepis ten umożliwia wspólnocie żądanie przed sądem sprzedaży lokalu w drodze licytacji w przypadku uporczywego łamania porządku domowego, czynienia korzystania z innych lokali uciążliwym lub długotrwałego zalegania z opłatami. W przeciwieństwie do standardowej egzekucji komorniczej, w tym trybie właścicielowi nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego ani socjalnego. Skuteczne spłacenie wszystkich zaległości przed wydaniem wyroku przez sąd pozwala jedynie na oddalenie powództwa w tym trybie.
